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Vamos a intentar explicar cual sería el importe mínimo por el que se puede adjudicar en subasta la vivienda habitual cuando se sigue un procedimiento de ejecución forzosa de un inmueble perteneciente a una persona deudora.
En definitiva, veremos cuál es la cantidad mínima legal por debajo de la cual no está permitida la adjudicación en subasta de una vivienda cuando ésta tiene la consideración de habitual.
¿Qué se considera vivienda habitual?
El concepto vivienda habitual no viene previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sería la vivienda en la que el deudor y su familia reside de manera efectiva y permanente.
Para la Audiencia Provincial de Granada, Sección 4ª, Auto de fecha 22.04.2016:
“Ahora bien, qué se haya de entender por vivienda habitual a efectos de la normativa de ejecución hipotecaria no está claro. No existe una definición de la misma por lo que podría entenderse por tal, la opuesta a ocasional y a secundaria (por contraposición a principal).”
La competencia para reconocer la naturaleza de vivienda habitual le compete al Letrado de la Administración de Justicia.
Salvo que conste en el procedimiento de ejecución forzosa la declaración de vivienda habitual del deudor por alguna razón o pronunciamiento juridicial, el pronunciamiento de constituir o no vivienda habitual se hará en el decreto convocando la subasta judicial electrónica del inmueble (artículo 644 LEC).
En caso de controversia entre las partes sobre la naturaleza de la vivienda habitual que va a ser subastada se abriría un incidente que sería resuelto mediante decreto por el Letrado de la Administración de Justicia.
Importe mínimo de adjudicación en subasta de la vivienda habitual
La adjudicación en subasta de la vivienda habitual viene recogida principalmente en los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Vamos a distinguir dos supuestos:
1.- Cuando a la subasta de la vivienda habitual no comparece nadie salvo el ejecutante, es decir solo acude la parte acreedora.
2.- Cuando a la subasta concurren terceros ajenos al procedimiento que están interesados en adjudicarse el bien.
Importe mínimo de adjudicación en subasta de la vivienda habitual cuando sólo concurre el acreedor
Cuando concurre a la subasta sólo el acreedor, el importe mínimo por el que podrá adjudicarse la vivienda habitual podrá ser:
A) Por un importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta (valor de tasación).
B) Si la cantidad que se adeuda por todos los conceptos es inferior al 70% del valor de tasación por el que hubiese salido a subasta, se la podrá adjudicar por un precio mínimo del 60%.
Ejemplo:
Supongamos que la vivienda habitual ha sido valorada a efectos de subasta en la cantidad de 200.000 euros.
Se ha despachado ejecución a instancias del ejecutante acreedor por importe de un principal de 115.000 euros + 20.000 euros para intereses de demora pactados y costas.
El ejecutante podrá adjudicarse la vivienda por:
a) El 70% del valor de tasación, es decir, por 140.000 euros. En este caso y como la deuda por la que se despachó ejecución era de 115.000 € + 20.000 €, se le entregará el principal al ejecutante y la diferencia hasta 140.000 €, (25.000 euros), se quedará en el Juzgado hasta que el acreedor liquide los intereses y las costas.
b) Como la cantidad por la que se despachó ejecución a instancias del ejecutante era de 115.000 € + 20.000 € para intereses y costas (importe inferior al 70% valoración vivienda), el acreedor puede optar por adjudicársela por el 60% del valor de tasación, es decir por 120.000 euros, importe mínimo por debajo del cual no puede adjudicársela.
c) Si el acreedor no decide adjudicársela por el 60% del valor de tasación (importe mínimo de adjudicación), el Secretario judicial procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.
Importe mínimo de adjudicación en subasta de la vivienda habitual cuando concurren postores
Cuando concurren a la subasta postores, personas ajenas al procedimiento judicial (subasteros, empresas inmobiliarias, etc.), el importe mínimo por el que pueden adjudicarse la vivienda habitual podrá ser:
A) Por una cantidad que supere el 50% del valor de tasación.
B) O también , si la cantidad ofrecida está por debajo de ese 50%, por el importe por el que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.
ADVERTENCIA:
Si después de adjudicada la vivienda habitual el Banco no ha recuperado la totalidad de la deuda, puede intentar mediante una ejecución ordinaria perseguir otros bienes del deudor. En este caso os recomendamos que leáis nuestro artículo sobre los ingresos mínimos inembargables.
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